Проживая в многоквартирном доме, каждый из нас обязан оплачивать свою часть его содержания, ремонт, получаемые коммунальные услуги. Но в жизни часто случается так, что мы, не получая этих самых услуг, платим за них лишние деньги.

Как заставить Управляющую компанию работать честно, чтобы в подъезде было чисто и светло, вовремя проводились косметические и капитальные ремонты, нормально функционировали все коммуникации, в порядке содержались придомовые территории, детские и спортивные площадки, места отдыха.

В законодательстве РФ есть реальные и действенные механизмы защиты прав жильцов, нужно только уметь ими пользоваться.

Знать свои права, понимать, как действовать – необходимо для каждого.

Приводим самые элементарные вопросы, знать ответы на которые должен любой взрослый гражданин, проживающий в многоквартирном доме.

Что принадлежит собственникам помещений, кроме собственно помещения (квартиры)?

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество дома, а именно:

– помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованием земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Какие способы управления домом существуют?

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (все вопросы решаются на общем собрании собственников);

– управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (собственники создают кооператив или ТСЖ для управления домом);

– управление управляющей организацией (собрание собственников жилья принимает решение о сотрудничестве с той или иной организацией и поручает ей управление домом) (п. п. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

Как назначается управляющая организация, если собственники не приняли решения о ее выборе?

Если собственники не выбрали способ управления домом, то уполномоченный орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления домом. Победитель конкурса получает право управления многоквартирным домом (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Как заключается договор с управляющей компанией, если собственники не принимали решения о заключении договора?

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления домом (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров (Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6.02.2006 г. № 75).

Что должно быть в договоре управления многоквартирным домом?

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

– состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

– перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

– порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

– порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (п. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Как узнать, какая управляющая компания управляет вашим домом, если она не предоставила вам договор?

Сведения об управляющей компании должны содержаться в платежном документе (квитанции) на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Какие права по контролю за деятельностью управляющей организации имеют собственники?

Собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе:

– получать от управляющей организации информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;

– проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы) (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491).

Каковы обязанности управляющей компании по предоставлению ответов на запросы собственников?

Управляющая компания обязана в течение трех рабочих дней предоставить по запросу собственника документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом (Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. постановлением Правительства РФ от 6.02.2006 г. № 75).

Когда производится перерасчет платы за жилое помещение?

В случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Когда производится перерасчет платы за коммунальные услуги?

При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за каждую коммунальную услугу подлежит уменьшению.

При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при проведении ремонтных и профилактических работ, плата за коммунальные услуги снижается на размер стоимости непредоставленных коммунальных услуг.